汽車貸款率利試算?

• 信貸房貸銀行成數缺錢急用哪裡汽車貸款
• 房屋信用貸款轉貸缺錢急用哪裡汽車貸款信用貸款銀行業務任何問題免費諮詢
• 桃園信用貸款代償土地信用貸款融資怎麼貸款比較會過件
• 內湖區房屋借款

中央去庫存基調已定 購房門檻或進一步降低

原標題：中央“去庫存”基調已定 樓市後續政策如何加碼？

房地產新周期：

中央“去庫存”基調已定 樓市後續政策如何加碼？

決策層此番提去庫存，是穩定經濟，防范系統性風險的重要舉措。而下一步的政策也應重點關註高庫存的三四線城市，從增加住房需求、降低購房門檻和降低房企融資難度、減少土地供應等多管齊下，穩定房地產市場。

21世紀宏觀研究院分析師 紀睿坤

特約分析師 葛逸瑤

繼11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。11月11日，國務院常務會議上李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。12日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。

連續幾日中央對於去庫存的強調，在當前房地產市場庫存高企、投資持續下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號。

21世紀宏觀研究院對比國傢統計局今年以來的數據和2013年數據，並結合各地土地市場表現和政策走向研究發現，決策層此番提去庫存，是穩定經濟，防范系統性風險的重要舉措。而下一步的政策也應重點關註高庫存的三四線城市，從增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度、減少土地供應等多管齊下，穩定房地產市場。

決策層為什麼在這個時間點頻提去庫存？

21世紀宏觀研究院認為，決策層此番提出化解樓市庫存，是穩定經濟，防范系統性風險的重要舉措。

1.房地產投資增速持續下滑，創21個月來最低

房地產投資數據在2014年初急轉直下，並持續下滑，截止到2015年10月的數據，房地產投資的同比增速已經創歷史新低，同比增速僅2%。從全國和地方的數據來看，房地產投資增速的下滑無疑拖累著固定資產投資的增速，並成為影響GDP的重要因素之一。

2.房地產庫存仍在不斷攀升，且銷售增長出現疲態

截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。

銷售無疑是去庫存的最直接的方式，但最新的數據卻並不樂觀且已顯現出疲軟的態勢，1-10月商品房累計銷售面積和銷售額同比分別增長7.2%和14.9%，漲幅較前9月分別嘉義市銀行協商收窄0.3和0.4個百分點。從單月情況來看，自7月以來，銷售面積同比增速在不斷收窄，9月（9.0%）、10月（5.5%）的同比增速均遠低於近6個月13.2%的平均增速。

再反觀2013年，截至2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，也就是說，兩年以來，全國待售面積增加瞭23996萬平方米，上漲瞭54%。

3.賣地收入驟降，加劇地方債務危機

今年1-10月，房地產開發企業土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%；土地成交價款5794億元，下降25.2%，這也是十幾年來罕見的低迷。

土地收入的持續下滑將加劇地方政府的債務危機，在房地產投資下滑之時，基礎設施投資成為對沖房地產投資下滑穩定宏觀經濟的重要砝碼，但是很多地方卻面臨無錢吸引社會資本進入的現狀。在確保地價和防范金融風險的背景下，地方政府隻能收縮土地供應以穩地價。

4.房地產去庫存成為經濟痛點，關系金融體系風險

21世紀宏觀研究院認為，和此前房地產投資持續增長拉動宏觀經濟增長的趨勢不同，當前的房地產投資無疑成為拖累固定資產投資，乃至宏觀經濟增長的痛點。

另一方面，樓市的高庫存也將給金融體系帶來風險。眾所周知，我國銀行業對房地產抵押物有很強的依賴性，開發貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以不動產作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業貸款的抵押物也多為不動產。

2012年上半年，全國銀行業貸款不良率為0.94%，2013年略有增長，2014年以來開始加速增長，至今年前三季度達1.59%。

下一步去庫存政策將往何處去？

鑒於當前中國的人口流動，樓市供需關系狀況，人口凈流出的三四線城市無疑是高庫存的重點區域。以下的政策方向也將主要針對樓市庫存較嚴重的三四線城市，而非火爆的一線城市。

1.增加住房需求

21世紀宏觀研究院認為，增加住房需求是穩定住房消費的一個重要舉措，未來增加住房需求將從力推農民工、外籍人士、收購存量商品房為保障房品類中發力。

（1）戶籍制度改革拉動住房消費：發力點為力推農民工購房

能夠拉動三四線購房消費的主力群體無疑是農民工，支持農民購房是推進新型城鎮化的需要，也是消化商品房庫存的有效措施。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研究出臺促進農民進城購房的激勵政策和支持措施。

（2）收購存量商品房為保障房或者棚戶區住房

在房地產開發投資增速持續走低的背景下，國務院決定進一步強化城鎮棚戶區改造，並提出實施三年行動計劃，改造規模空前，加大棚改力度無疑將在一定程度對沖房地產投資下滑對上下遊產業以及宏觀經濟帶來的負面影響，打通商品房和保障房的通道，收購存量商品房為保障房也是解決房地產庫存，穩定投資的重要方向。

（3）各地陸續取消限外令

8月27日，六部委聯合發文宣佈調整房地產市場外資準入和管理政策。通知明確瞭有資格的境外機構和個人可在中國境內購房。這是 “限外令”自2006年頒佈以來，首次在全國范圍內松綁。年底，各地將陸續出臺落實政策。

2.進一步降低購房門檻，出臺刺激性的政策刺激住房消費

（1）後續購房的首付比例及新北板橋房貸房貸成本有望進一步降低

自2014年11月以來，央行已六次降息，四次全面降準。根據6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。

此外，購房的首付比例進一步降低，也將對提升房地產市場銷售熱度起到積極影響。此前的9月30日，住建部和央行聯合發文稱非限購城市的首付降低到25%。

（2）地方將繼續加大對住房公積金的松綁，提高公積金的使用效率。

（3）普通住宅標準調整，降低稅費

（4）後續三四線城市或陸續出臺購房減免稅費+補貼性的政策

雖然頗有爭議，但是減免稅費及補貼性的政策將是地方政府可以直接出臺，緩解地方銷售困境的最直接手段，根據21世紀宏觀研究院的不完全統計，目前已有超20個縣市落地瞭減免稅費+補貼性的政策，比如鄭州、長沙等。

3.降低房企融資難度，減少土地供應防范地方經濟和金融體系風險

（1）降低房企融資難度，系統解決房企的資金問題

解決開發商的資金問題，是防范地方房地產經濟風險的重要方式，三輪全面降準後，自4月起房地產開發企業到位資金累計同比降幅逐月收窄，至6月轉降為增。1-9月，到位資金為90653億元，同比增長0.9%。

未來貨幣政策還將有進一步放松的空間，房地產開發企業資金壓力將進一步緩解，且開發商的融資也將更多元化，僅10月就有12傢企業發佈內地公司債或非公開發行股票，募集資金額達到瞭470億。

（2）壓縮高庫存區域的土地供應

這也是減少庫存的方式，且也可以實現穩地價的效果，防范因地價大跌加劇地方債務壓力。

【相關新聞】

郭小揚：樓市去庫存的兩種思路

對於待售房地產的化解應對政策，現在市場有兩種主流意見。一種是要通過對投資性住房進行物業投資稅的征收，來促使主要由投資行為影響的房地產價格回歸到均衡水平，從而讓市場中的無效自住需求得到釋放，使之從無效需求變成有效市場需求，促進房地產行業待售積壓住房去庫存。

決策層放房地產調整信號 首輪政策年底前或出臺

“現在中央最高決策層已經明確提出瞭樓市去庫存的要求，這意味著後續的落地政策將會盡快出臺。”一位接近住建部的知情人士表示，同時，目前中央針對房地產市場的表態也將影響今年年底的中央經濟工作會議，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。

樓市去庫存壓力不減 房地產開發投資增速20連跌

自去年樓市進入調整期以來，全國房地產開發投資增速出現瞭20連跌，跌幅近九成。房企去化速度放緩，庫存也在一路走高，截止到今年10月份，庫存已增至68632萬平方米。

樓市去庫存 還有哪些政策包

“針對庫存過高的問題，有幾個角度的方法可以提供，”大傢顧問有限公司董事長尹香武向南都記者分析，比如降低首付比例，調整房貸利率，戶籍便捷化等等。中指院展望未來認為，10月24日央行再次“雙降”，這為年末的樓市“翹尾”增添瞭動力，庫存有望進一步加快去化。當前宏觀經濟下行壓力仍存，未來央行雙降仍有空間，將會進一步利好樓市供需兩端。

• 信貸銀行不察配偶信貸房貸是什麼年息貸款全省皆可處理
• 房屋信用貸款融資貸款全省皆可處理信用貸款貸款
• 房屋信貸銀行技巧經驗談@何謂信貸房貸
• 房屋信貸土信貸宜蘭三星土信貸

• 南投信義農地貸款 信用貸款借貸的條件貸款全省皆可處理 房屋信貸
• 貸款信用貸款缺錢急用哪裡借錢 各家銀行信貸房貸利率比較表 信貸房貸
• 新北市房屋汽車貸款南崁汽車貸款 旱地變更建地 房貸信貸利率最低的銀行怎麼貸款比較會過件