房屋貸款利率比較表信貸年息台南信貸房貸
葉檀地方豪賭城鎮化要先看 賭本
【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】
近期有10多個城市的發改部門批復瞭當地建設城市交通項目的開工申請，地方政府正在豪賭中國城鎮化的未來。
地方債尚未查清，債務陰影濃重，基建項目大幹快上充滿瞭風險，最壞的結果是債務危機爆發，金融市場崩潰，形成惡性通脹。但地方政府顯然不那麼想，他們對於中國城市化的未來要樂觀得多。
每個官員都認為自己可能成為上海或者鄭東新區這樣的幸運兒，上海以高昂的土地收入解決瞭歷史遺留問題，將以往不值錢的花旗小額信貸浦東開發成現代金融中心。而鄭東新區一度是有名的鬼城，現在白天卻人頭攢動，甲級寫字樓成為鄭州價格高地。
地方財政與債務形成自我循環的論證體系，軌道交通成為資金流動的大管道，通過高鐵建設，高鐵沿線的設站城市成為當地的核心城市；通過輕軌與地鐵，將城市周邊的人流、物流與資金流吸引到軌道交通輻射地區，地方政府負債建設基礎設施，由輕軌與城鐵連接老區與新區，為的就是空曠新區大量土地的增值。
高鐵地塊溢價明顯。2011年4月，無錫XDG-2011-21地塊因高鐵因素，經過13輪競拍以82.35%的溢價率成交，樓面價每平方米1752元。今年3月，無錫出讓的地塊中，溢價率最高的是無錫高鐵站商務區錫滬路南、潤錫路東地塊，該地塊出讓起始價為8470萬元，最終由無錫天潤發超市有限公司以13870萬元的價格競得，樓面價每平方米2469元，短短兩年多地價上漲41%，而其他新區等地塊大多以底價成交。
不是所有軌道交通周邊土地都有溢價，除瞭商業較為發達、已經成為當地工商業中心的節點城市外，其他的縣城土地溢價並不明顯。以高鐵發達國傢日本為例，日本高鐵築就的房地產鐵底是在東京核心區域，軌道交通沒有讓日本的東北部等地區房價大漲，房地產泡沫崩潰後恢復也較慢。從國際經驗看，高鐵建成後，大城市周邊的房地產價格會上升，但除瞭節點城市外，其他地方的房價沒有因此上升。
最可怕的是兩種情況。
第一種情況是，隨著城鎮化金融杠桿率的上升，地方政府負債經營，完成瞭房地產泡沫從形成到崩潰的完整周期。國內已有房地產泡沫崩潰的城市，去年10月份，溫州住宅用地的成交樓面地價同比跌幅近40%。鄂爾多斯的土地乏人問津，也就無法形成正常的市場價格。第二種情況是，房地產泡沫尚未形成，債務泡沫已經崩潰。典型的就是上世紀90年代初的海南房地產泡沫，爛尾樓直到這一次房地產熱潮來臨才徹底消化。考慮到審計署對36個城市的債務審計結果，債務先於房地產崩盤的可能性不容小覷。
官員們之所以敢大量負債經營，主要原因是官員之間的競爭，與對未來市場潛力的盲目自信。你負債經營城市提升GDP升瞭官，我也不能落後，新加坡國立大學和清華大學的研究團隊，分析瞭283個城市的市委書記和市長的業績與升遷資料，得出的結論是，如果一個市長、市委書記在任期內的GDP增長率比前任領導每增長一個標準差，市委書記升遷的可能性會提高4.76%，市長升遷的可能性提高10%。也就是說，建設越多，房價越高，地方官員升遷可能性越高。不考核GDP成本，不考核房地產上的單位GDP產出，不講究質量而講究快速發展，使各地方政府成為不顧負債拼命押註的賭徒。
對未來城鎮化的自信則是盲目的結果，不考慮當地城市的吸附能力，不考慮本地居民的消費實際，不考慮需要40年才能消化的商業庫存，相信隻要有軌道隻要農民進城，財富就會滾滾而來。沒有經歷經濟周期考驗的地方政府，如同一個個樂觀的CEO。從沒有想過經濟周期下行該怎麼辦，就算面對下行，也對刺激政策充滿瞭信心。
隻有不顧賭本的賭徒，與利欲熏心的高利貸、金融衍生品創立者與購買者，才會相信永遠的經濟高水位。考核地方經濟增長質量，考核GDP背後的成本，約束地方政府的賭徒沖動，至關重要。
否則，不要幾年，中國會有幾十個鄂爾多斯出現。
聚焦樂淘，享更多優惠好房！
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-14/09013429398.shtml
企業貸款率利~提供土地借貸的免費諮詢
- 台中新社農地貸款 105勞工貸款項信貸年息 汽車貸款率利計算公式信貸年息
- 車貸台北信義車貸信貸台中新社信貸 信用貸款房貸是什麼缺錢急用哪裡借錢 銀行
- 無薪轉貸款 洲子洋重劃區怎麼貸款比較會過件 辦理信貸房貸銀行有哪些怎麼貸款比較會過件
留言列表
