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佳兆業涉140億債務 深陷 黑天鵝泥潭
長江商報消息 涉140億債務，深陷“黑天鵝”泥潭
□本報記者鄭瑋
在經歷瞭掌門人辭職、在售房源被鎖、合作夥伴退出，尤其是一系列負面消息最終觸發公司首例債務違約後，深圳本土龍頭房企佳兆業危機四伏的處境已無法掩飾。
1月8日，佳兆業因一筆2600萬美元的到期債權利息未能支付，或將成為首個美元債券違約的中國房地產企業。
而就在此前的6日，“佳兆業即將破產重組”的消息充斥業內。隔日，佳兆業發佈公告正式否認破產重組傳言。佳兆業集團高級媒介經理郭師研對長江商報記者表示，目前公司所有消息皆以公告為準，“沒有見到公告的都是傳聞”。
無疑，這個破產重組的傳聞和辟謠將持續發酵兩個月的佳兆業危機推向瞭高潮。盡管佳兆業正式否認破產重組傳聞，但該公司陷入債務違約風波、資金周轉困難卻是不爭的事實。
而曾被寄予厚望的新晉大股東富德生命人壽目前對此反應遲緩，至今未見出手救助，而由於佳兆業在深圳多個項目處於停滯階段，或將引起更多債務違約事件。
自此，房地產的“潘多拉魔盒”被打開，除佳兆業債券價值大幅縮水之外，還引發海外投資者對港交所上市的內房股的恐慌心理。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容預測，新的一年國內房地產市場債務違約風險還會陸續到來。眼下，對於內房股潛在的風險和成長前景，海外投資者正在進行新的評估。
資金鏈違約“連環套”
毫無疑問，這是目前規模最大的卷入破產傳聞的房企。
1月8日是佳兆業旗下債券半年一次的付息日，繳付約2560萬美元利息，能否按期支付利息是佳兆業能否渡過難關的關鍵轉折點。
據瞭解，此次利息是由佳兆業2013年1月發行的一筆7年期、票面利率10.25%、額度為5億美元債券產生，根據合約規定佳兆業需每半年付息。
郭師研對長江商報記者表示，現階段還不清楚情況，一切以公告為準。但截至長江商報記者發稿，佳兆業尚未公佈已支付該款項，佳兆業恐已陷入“黑天鵝”深淵，成為首傢美元債券違約的中國房地產企業。
這筆債務危機隻是冰山一角，根據佳兆業2014年中報，佳兆業總借款金額為297.73億元，在與其有業務往來的金融機構中，有6傢銀行。
截至2014年6月底，佳兆業需要在一年內償還的短期債務超過60億元，需在2年以後5年以內償還的則為47億元，而同期賬面現金、銀行存款為110.9億元。
佳兆業的賬面債務，加上遊離於“表外”的信托融資、私募股權融資，其實際債務風險超出所想。
就在1月7日晚間，有消息稱從當天開始，包括銀行在內的至少3傢金融機構，向深圳市中級人民法院申請訴前財產保全，要求查封佳兆業在深圳的部分資產。
除瞭銀行貸款外，作為具備一定實力的大型房企，在此次危機爆發前，佳兆業一向是信托公司爭搶的對象。從2013年開始，先後共計有近十傢信托公司與佳兆業合作。
迄今為止，這些向佳兆業提供融資的信托公司中，至少尚有5傢的產品處於存續期，而且總金額達到70億元左右，與銀行貸款規模相當。
相較於銀行貸款，佳兆業的信托融資規模亦不小。而在上述信托公司中，又以平安信托涉及資金規模最大。據瞭解，2014年4月和10月，平安信托通過兩款信托計劃，共計向佳兆業融資近29億元。
1月8日晚間，申請查封佳兆業的金融機構數量在不斷上升，其中一傢城商行申請的財產保全總額，就達到30億元。有業內人士分析，卷入其中的金融機構，可能至少有11傢，涉及金額或達到140億元左右。
佳兆業遇上“連夜雨”
冰凍三尺非一日之寒，顯然佳兆業此次的危機並不始於此，亦不止於此。
為何一向業績良好的佳兆業會突陷深潭?
深圳官場動蕩後，從當地房地產部門針對公司的非常規手段，或許能看出蛛絲馬跡：
2014年11月28日，佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定;12月4日，佳兆業兩傢位於深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益;12月8日，佳兆業申請重續國傢一級資質證書被暫停處理;12月21日，深圳市政府再次加碼對佳兆業的“管控”，佳兆業在深圳幾乎所有的地產業務被叫停。
隨後，深圳佳兆業悅峰、佳兆業中央廣場一期與三期、佳兆業假日廣場等共計1500套房源被鎖定，均將無法辦理網簽手續計入銷售額。
換而言之，占佳兆業總業務近三分之一份額的深圳業務基本處於停滯狀態，既不能進行銷售回款，也無法進行抵押融資。
或許註定是“成也蕭何，敗也蕭何”，“舊改”王也敗在瞭舊改上。
與“鎖房”事件幾乎同時進行的，是佳兆業創始人之一、郭氏三兄弟中的老二郭英成於2014年12月10日宣佈辭任董事會主席等職務，老三郭英智也由副主席、執行董事調任非執行董事，這標志著一手創辦佳兆業的郭氏兄弟正式退出公司管理層。
“鎖房”事件與郭氏兄弟的退出，引發佳兆業出現連環債務違約。
2015年的第一天，佳兆業集團發佈公告稱，由於郭英成辭職事項，觸發瞭一項融資協議包含的強制性提前還款條文，遭匯豐銀行要求提前償還2013年8月借出的4億港元定期貸款。
佳兆業集團同時稱：“此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。”
1月6日，深圳兩龍崗區舊改項目夥伴也近期新增貸款宣稱，將與其終止合作協議，並要求佳兆業退回12億元。
佳兆業艱難自救
郭氏兄弟臨走之前，選擇將寶“押”在瞭生命人壽身上。
2014年12月4日，郭氏兄弟向生命人壽旗下的富德資源投資轉讓約11.21%的股份，由此，生命人壽成為公司的單一大股東。
佳兆業房源被鎖事件發生後，此前一直作為其好拍檔的生命人壽也充當瞭“救火隊員”的角色。
根據港交所披露的信息，從2013年至今，生命人壽對佳兆業有13筆增持記錄。若以最近一次去年12月24日的收盤價1.59港元每股來算，生命人壽短短一段時間，因佳兆業已賬面浮虧17億至20億港元之間。
然而，隨著佳兆業債務危機的發酵，此時，被寄予厚望的生命人壽對此事件的反應異常沉默，目前為止並未見到救火的動作。生命人壽品牌部曾回應長江商報記者稱，後續一切進展，將以公告為準，除此之外，不願多言一字。
曾經“雪中送炭”的生命人壽難道選擇袖手旁觀?有業內人士分析稱，生命人壽可能一開始低估瞭佳兆業事件的嚴重性，現在隨著事態發展嚴重，目前態度偏於謹慎。而現在，佳兆業債務壓頂，評級屢被下調，再從資本市場融資的可能性非常小，如果生命人壽不出手，未來仍有陷入債務重組的可能。
危機之下，佳兆業內部也展開瞭艱難的自救。
據佳兆業一位離職員工透露，公司於去年10月成立的一傢基金公司面臨解散，並給予已辭退員工1個月工資的遣散費。
除瞭裁員之外，佳兆業已經開始賣項目來救急。去年年底，佳兆業將上海一項目轉手給萬科，回籠資金12億元，但在扣除銀行貸款和相關費用後，出售該項目收益隻有877.6萬元。
除上海已轉手項目，佳兆業還有多少項目可供處置?資料顯示，去年佳兆業共花費90億元買下16個項目，其中南京項目就花瞭42億元。值得關註的是，三個項目位於深圳，目前無法轉讓。
目前好的消息是，除瞭深圳項目自2014年12月21日起被當地房管部門鎖定至今無法正常銷售外，其餘位於上海、佛山、成都等其他城市的項目仍在正常銷售，集團總部及各地分公司也正常運作。
佳兆業集團內部人士表示，“現在最大的辦法還是去找政府，我們已經跟政府溝通過，但至今還沒有結果。”
“潘多拉魔盒”被打開
從表面上看，佳兆業是“個例”，但有業內人士認為，佳兆業或許正在打開中國房地產行業系統性風險的“潘多拉魔盒”。
中國社科院金融研究員易憲容認為，佳兆業集團貸款違約，僅是當前房地產市場周期性調整過程中逐漸暴露市場風險和經濟風險的一個案例。
國際評級機構標準普爾在一份銀行業報告中評估認為，中國房地產開發和建築行業的貸款總額至少為8 .2萬億人民幣，占銀行貸款總額的13
.8%。這意味著國內銀行對房地產信貸的窗口仍然很大。
“這件事讓海外市場對一種新的風險開始重視起來。”房地產金融領域資深評論人黃立沖表示，佳兆業債務違約將使得海外投資者意識到，對於內房股來說，除去政策風險以外，一些不可控的因素帶來的影響將更加凸顯。
佳兆業事件無異於增加瞭新的風險警示。有投行人士甚至認為，連續爆發的內房企資金鏈斷裂事件可能會引發海外投資者的恐慌心理，對內房股的風險評估也將變得更為謹慎和苛刻。
對銀行界來說，可能的擔憂除瞭違約風險，還有隨著房地產利潤回歸，房產抵押價值也將下滑，從而引發一系列不良效應。
債券市場已經開始有所反應。據瞭解，目前，佳兆業此前發行的多筆美元債券的價格已大幅度跳水。相關分析認為，如果有更多的違約事項發生，其債券價格將會繼續走低，也會引發投資者更多的拋售。
一種隱憂開始在海外投資者之間蔓延開來。一位投資界人士稱，多數人還認為佳兆業的遭遇隻是個案，但誰又能保證沒有“下一個佳兆業”?
“從行業風險上看，總是有個案的，我認為從宏觀面上看房地產行業的確已經過瞭掙大錢掙快錢的時候，市場面臨天花板，增長速度下降，這都會對現在的行業格局造成影響。但大型的規模房企不會輕易倒下。”克而瑞機構深圳區域總經理許爍表示。
佳兆業五大危機
●房源被鎖
●年底停牌
●人事變動
●債務違約
●破產傳聞
佳兆業
自救方式
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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-12/07415960188659994246326.shtml
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