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內容來自hexun新聞

45%土地凈收益被計提 地方財政所剩幾何

胥會雲各地從土地出讓收益中計提用於農田水利建設的資金，將由中央財政按照20%的比例加以統籌，重點支持糧食主產區、中西部地區和革命老區、民族地區、邊疆地區、貧困地區農田水利建設。這一計提新規經國務院批準，財政部、水利部7月10日公佈。“土地出讓收入一直以來使用並不嚴格，管理也比較混亂，通過各項計提以及中央統籌，可以推動土地出讓收入的使用更加合理。”中國指數研究院指數研究總監何田說。地方拿出45%土地凈收益財政部去年會同水利部印發瞭《關於從土地出讓收益中計提農田水利建設資金有關事項的通知》，要求各地從2011年7月1日起，按規定口徑從土地出讓收益中計提10%的農田水利建設資金，專項用於農田水利設施建設，重點向糧食主產區傾斜。不過，土地出讓收益分佈和農田水利建設資金需求的結構性矛盾較為突出。2011年東部地區“招拍掛”和協議出讓土地實現的土地出讓收益3524億元，占全國的68%，中西部地區耕地地區占全國的80.8%，低產田也面積較大，對農田水利建設的資金需求相對更大。初步統計，2011年全國從土地出讓收益中計提的用於農田水利建設的資金為270億元。近年來，中央政府不斷做出對地方土地出讓收益支出的規定。比如從2004年1月1日起，各地計提不低於土地出讓平均純收益15%的部分用於農業土地開發；2008年1月1日起，地方各級財政部門要從土地出讓凈收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障；2011年1月1日起，從土地出讓收益中計提10%的教育資金。以計提的農田水利建設資金統計口徑來看，計提的土地出讓收益要在土地出讓收入中減去一長串費用，包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、計提農業土地開發資金支出、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出、破產或改制企業職工安置費支出、土地出讓業務費、新增建設用地土地有償使用費等。上述幾大計提項目，意味著地方政府要拿出45%的土地凈收益。“此前國土資源年鑒裡提到，2003~2008年土地出讓收益占土地出讓總收入的30%~40%，2011年全國的土地出讓金收入為3.15萬億元，以此推算，土地凈收益應該是大約1萬億元。”何田對《第一財經日報》記者表示。土地財政壓力不過，在目前調控態勢下，“考慮到土地底價成交比較多，即使收益率保持不變，土地收益也在下降，地方政府壓力會比較大，尤其是二三線城市。”何田說。中國指數研究院發佈的1~6月全國300城市土地出讓金排行榜顯示，今年上半年土地出讓金收入明顯降低，全國300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%。此前連續蟬聯土地出讓金冠軍的上海，今年上半年共完成瞭184.20億元土地出讓金總額，同比下降62.77%。北京今年上半年的土地出讓金為144.8億元，同比下降55.7%。與此同時，今年上半年，全國300個城市土地平均溢價率為5%，同比下降13個百分點，其中住宅類用地平均溢價率為4%，同比減少15個百分點。值得註意的是，7月10日，中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件，拿下北京萬柳地塊，這一價格折合樓面價約4.42萬元/平方米，刷新瞭北京單價地王的紀錄。7月9日，恒大地產以13.22億元奪得天河區珠江新城D4-B2商業地塊，最終溢價8.3億元，樓面價為32968元/平方米，成為廣州單價地王。不僅是地王再現江湖，中國指數研究院的報告顯示，全國300個城市6月份的住宅類用地溢價率已經達到瞭10%，僅比去年同期低瞭1個百分點，成為住宅類用地溢價率最高的單月。以上海為例，6月共成交20幅經營性用地，其中9幅地塊出現溢價，最高溢價率達435.5%，平均溢價率41.85%，為年內最高。同時，6月上海經營性用地土地出讓金57.15億元，環比5月增加465.26%。同策咨詢研究中心總監張宏偉對本報記者表示，這些仍是個案行為，因為地方政府推出位置較好的地塊導致土地市場看起來比較活躍。但實際上，短期成交量的回暖還不能真正傳導到促使開發企業大規模拿地，整體房企的資金面還是表現為相對緊張，整個土地市場出現大幅溢價，地王現象的市場基本面不存在。“相對於一線城市而言，二三線城市地方財政對土地出讓收入的依賴度越來越高，這種依賴會逼迫政府在下半年大規模推地。”張宏偉說。今年上半年，土地出讓金排行榜前十中有四個城市出現瞭同比上漲，且漲幅較大，分別是重慶（20.6%）、南通（86.1%）、常州（87.98%）、濟南（78.11%），其中重慶以39.42億元的總額位居榜首。“二三線城市上半年主要是以量取勝，推出地塊較多，為保持總量，下半年還將延續這種策略。”何田說。但一線城市就需要更換策略。根據2012年上海住房供地計劃，上海計劃供地1000公頃，較去年下跌16.7%。北京市國有建設用地供應計劃顯示，2012年北京土地計劃出讓共計5700公頃，同比去年減少瞭12.3%。何田表示，地方政府需要加強商業用地的開發、出讓，一線城市可以推出一些位置較好的地塊。

新聞來源http://news.hexun.com/2012-07-12/143473894.html

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