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在數據下滑現實的面前，一向樂觀的開發商也開始轉向。萬科集團執行副總裁毛大慶日前在建策沙龍上的內部發言，引起輿論一片嘩然。毛大慶認為，對於某些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來房地產長時間處在難以反彈的局面。對於地方急於救市的動作，有專傢認為應保持警惕。市場分析認為，前幾年房地產市場持續膨脹、房價暴漲帶來瞭難以收拾的房地產泡沫，因此，現階段，在非行政性降價之時，是減小房地產泡沫的最好時機。
房地產市場正在步入下行周期。剛剛結束的五一小長假期間，全國房地產市場有統計數據的城市一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時，一直堅挺的成交價格也出現下行跡象，4月份的"百城房價指數"顯示，近半數城市環比下跌，甚至連萬科等知名開發商也對未來樓市流露出悲觀態度。
記者 高偉 梁倩 北京報道
冷清
任啟鑫進一步預計，就北京樓市而言，在自住型商品房供量激增的樓市預期中，市場供過於求的形勢將無力扭轉，5月商品住宅庫存量還將繼續保持上升勢頭，而房企近兩年大舉拿地、激進擴張所致的負債率走高，難以背負高庫存造成的資金沉淀，未來樓盤打折促銷現象將會增多，整體市場價格也存在進一步下探的可能。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在經過瞭4月份的推盤高峰後，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局。這進一步證明瞭在自住商品房、信貸等多方因素的強力沖擊下，市場預期正在持續下降，即使大量房企跑量清盤、供應大增，也難以對買方日益濃重的觀望情緒產生有效刺激。"伴隨著成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買方市場占據主導"。
張大偉認為，最近多月，成交量持續下滑趨勢愈加明顯；房地產貸款規模繼續緊縮，購房者的按揭貸款難度也越來越大；開發房企迫於資金回款和去化壓力，綜合多項因素，近期樓市平東勢鄉土地貸款率利最低銀行價開盤、打折促銷等"以價換量"現象逐漸增多。
中原地產首席分析師張大偉認為，從近期市場走勢看，成交量持續下滑趨勢愈加明顯。全國整體市場而言，成交量已經接近半年處於下調趨勢。他認為，當前房企與購房者之間的博弈已經福興鄉農地貸款率利最低銀行比較出現瞭微妙的變化。在多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企"讓利跑量"心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。
不僅僅是北京市場，在五一小長假這一銷售旺季，其他城市的樓市成交量同樣冷淡。中原地產研究中心數據顯示，五一期間受監測的54城市合計住宅簽約套數為9887套，同比2013年同期的14642套下調瞭32.5%。其中，一二線城市下調幅度最大，北上廣深四大一線城市三天合計簽約1046套，同比下調瞭40%。
動向
也正因為此，地方放松調控救市意願愈加顯現。近日，南寧、天津濱海出臺樓市新政，限購政策明顯放松。此外，溫州市正在醞釀一攬子促進當地房地產健康發展措施，其中涉及調整現行限購限貸政策。常州方面，包括武進區、天寧區等各區的購房補貼措施正在醞釀之中。鄭州則計劃出臺鼓勵農村人口到縣城買房落戶的政策。
五一小長假期間，北京樓市成交繼續遇冷，三天成交量創下7年來新低。據亞豪機構數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數、成交面積不但相比去年五一假期分別降低78%、74%，更是創下瞭自2008年五一恢復三天假期以來、連續7年來的最低值。
亞豪機構的數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價開始出現下行，僅為20836元/平方米。對比上一個三天小長假---清明期間，價格下降幅度高達18%。對此，任啟鑫分析，4月份剛需項目放量井噴，使得近期中低價位房源成為成交主體，拉低瞭商品住宅市場的整體成交均價。
亞豪機構數據顯示，過去7年間的五一小長假，北京商品住宅成交的最高峰值出現在2009年到2011年，連續三年五一成交量均保持在千套以上，最低峰值則出現在2008年，成交套數為410套。而今年五一，商品住宅僅成交瞭169套，相比起2008年的小長假樓市銷量最低值還萎縮瞭6成。
張大偉還認為，樓市一季度成交量整體慘淡，使得二季度銷售壓力倍增。2014年，整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大，特別是庫存嚴重的城市和人口新增放緩的城市。
百城房價近半數環比下降 萬科等開發商看空未來
就全國市場來看，當前平均房價環比下跌的城市正在增多。5月1日，中國指數研究院[微博]發佈的4月百城房價指數顯示，今年4月，全國百城新建住宅平均價格為11013元/平方米，僅比3月上漲0.1%。分城市來看，4月份100個城市中有55個城市房價環比上漲，45個城市環比下跌，環比下跌的城市接近半數。同比而言，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個百分點，為連續第4個月縮小。
中國房地產學會副會長陳國強表示，過去三四月份時常出現樓市"小陽春"，今年這個時段樓市卻迎來一輪"倒春寒"。這樣的降溫態勢恐怕還會進一步持續。
陳國強認為，受資金監管限制等因素影響，近期國內房地產貸款規模繼續緊縮，同時購房者房貸利率優惠減少。"如果信貸持續偏緊，二季度市場情況可能更加嚴峻"。
市場機構CRIC研究中心研究員楊科偉認為，近期杭州、常州、無錫等部分城市樓盤降價項目越來越多，加入降價潮的城市也逐漸增多，甚至蔓延到北京、上海、廣州、成都等並無過大庫存壓力的城市。從降價力度來看，此前市場上基本以"清盤"、"特價房"、"毛坯送裝修"等方式變相降價。盡管這些城市房價整體仍在高位運行，但經由個別樓盤降價，房價走高趨勢減緩等因素放大之後，市場觀望氣氛加重，購房信心受到影響，降價有可能進一步擴圍。
五一成交量整體下滑
悲觀
開發商看空未來市場
五一成交慘淡 樓市下行概率增大
毛大慶說，2014年一季度以來房地產市場較為復雜。從現階段重點關註的50個城市來看，已明顯出現分化的特征，沈陽、營口、唐山等30餘個二三線城市，由於土地供應過多，帶來瞭未來去化能力或銷售能力的透支。另一類則是北京等需求仍然較多的一二線城市，其波動在於由於土地價格在過去一年上漲過快，帶來瞭對市場價格上漲的透支。
對於住房供應量，毛大慶指出，從人均套數來看，北京等城市顯然不足，但大多數城市，算上已有庫存量，完全足夠。"城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量。從中國情況來看，2011年，僅以竣工套數來看，千人套數達到12，已達到多數發達國傢峰值水平，若從開工量計算，千人套數高達35，是人類歷史上從未達到的高端。"
除瞭開發商，專傢也在越來越多地警示風險的存在。全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生日前表示，2014年一季度房地產投資下滑明顯。下到16.2%，這是幾年來都沒有過的急降。但投資急降的另一方面，卻是房企的高價拿地。一季度，國傢土地收入1.02萬億元，北京、上海漲幅超過20%，在此背景下，房企一手拿地、一手投資下降，整個周轉速度快速下滑，將帶來較大的資金風險。
內容來自sina新聞
五一成交慘淡樓市下行概率增大 萬科等看空未來
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"以價換量"現象或增多
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/08022715845.shtml
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